一、市场整体情况

1.1 本月市场销售特征

      楼市的传统旺季“金九银十”已经过去，本应该步入平淡的11月似乎并没有来到，而与往年平淡的11月形成了鲜明的对比，则是当下火爆的房地产市场：无论是开发商的频频开盘，还是消费者高涨的购房热情，都让人不得不相信，年末西安楼市的上涨行情仍会持续，新一轮置业小高潮正在进行中。

      西安房地产信息网数据研究中心对月度数据监测显示：11月，西安商品房市场成交152.9万平方米，同比增长168.58%，环比增长7.63%。08年西安商品房总成交668.9万平方米，11月总销量与08年单季度基本持平。自1992年以来，西安房地产业从市场初步启动到相对高速发展以来，今年1-10月西安楼市销量已超18年历年全年总量，而11月更是创下历年西安楼市单月成交量新高。

      结合11月西安楼市整体特点，西安房地产信息网数据研究中心分析认为：11月西安楼市的旺销是受供需两方面的影响。供给方面，09年西安楼市逐渐上涨的一波行情让众多开发商喜出望外，不少房产项目通过长时间的蓄客，纷纷抢在旺季入市，也同样取得了销售的开门红。继而11月西安共新开楼盘27个，除了少数新盘开出外，大部分为“老盘新开”， 且多为品牌开发企业的高端产品；需求方面，一方面如此多的新房源上市，为购房者提供了更多的挑选余地，另一方面西安房价的不断攀升也使得不少购房者再也按捺不住，而更重要的则是现在出手不但可以享受购房补贴，还有望享受七折的利率优惠。因此11月西安商品房销量再度井喷，是多重因素综合促成。在多重支持下，加上各开发商能够理性面对，积极调整营销策略，合理控制价格，09年最后一个月西安商品房市场或将完美收官。

      本月各物业成交比例如图所示，普通住宅类物业市场份额为92.8%，基本与上月持平，仍然是西安商品房市场中的主要成交物业；商服用房类物业市场份额为2.6%，与上月相比下滑0.57个百分点；写字楼类物业市场份额为3.31%，与上月相比上涨0.99个百分点；别墅类物业本月基本维持了上月的水平。

1.2 各物业价格表现
 

      从本月各城区物业在售均价走势图中可以看出：普通住宅类物业仍然以城内区的价位最高，其次是城南区；本月除城内区在售均价变动较小外，其余城区均呈现较为明显的增幅，与目前区域内在售项目推出的产品有直接的关系，诸如城北区至少有2个项目均推出景观楼王，这使得区域内在售价格得到了一定的拉升。

      商服用房类物业本月各区在售价格均呈现不同的涨幅，目前城西区和城内区商服用房类物业主要是区域内综合商业体大唐西市和西安民乐园万达广场，其他城区均为住宅项目的底商，因社区底商成交的不固定性影响商服用房的销量呈上下大幅震荡。

      写字楼类物业本月城北区成交量有较明显的增长，而高新区写字楼类物业成交继续呈下滑的态势，不过高新区良好的办公环境和投资环境写字楼市场将会继续发展。

二、分物业房产市场情况

2.1 商服用房

2.1.1 价格表现
 

      从商服用房均价及变动比率走势图上看，本月全市商服用房类物业价格为9518元/平方米，环比上涨1.19%；本月商服用房类物业成交量为39777平方米，较上月成交量减少11.73%。

      本月全市各区商服用房类物业成交量变动依然明显，目前西安商服用房市场除了城内、城西区有综合商业项目外，区域各区成交均以住宅项目的底商为主，而底商的成交规律性不强，因此商服用房成交量的大幅波动较为正常。

2.1.2 销量走势

2.2 普通住宅

2.2.1 价格表现
 

      从普通住宅均价及变动率走势图上看，本月全市普通住宅类物业在售均价为4978元/平方米，环比增长增长3.11个百分点；普通住宅成交量为141.89万平方米，较上月增长10.13万平方米。在市场份额方面，本月普通住宅类物业成交量占全市商品房成交总量的92.79%，基本保持了上月的市场份额。

      从普通住宅在售均价来看，本月普通住宅类物业在售均价继续以较大幅度增长，主要是因为本月诸多项目推出精品房源，诸如景观楼王等等，这些精品房源的放量在一定程度上拉升了房价。

2.2.2 销量走势

 
2.2.3 购买年龄分布情况
 
      普通住宅购买人群年龄分布图显示，本月25-30岁年龄段占市场份额的23%，虽然与上月相比略有下滑，但这部分人群是目前市场主要的购买人群；其次是30-35岁和35-40岁两个年龄段市场份额均为17%。目前市场上结婚用途和首次置业的人群还是占据相当的比例。

2.3 写字楼

2.3.1 价格表现

 
      从本月写字楼均价及变动比率走势图上看，本月写字楼在售价格为5289元/平方米，与上月相比下滑0.41个百分点；本月写字楼成交量为5.06万平方米，占全市商品房成交总量的3.31%，，市场占有率与上月相比增长0.99个百分点。本月城北区成交有较明显的增长，高新区本月也有所增长。

2.3.2 销量走势

 
2.4 别墅类

2.4.1 价格表现

 
      从本月别墅均价及变动比率走势图可以看出，本月西安别墅类物业在售均价为7264元/平方米，环比上涨0.46个百分点；成交面积为1.66万平方米，与上月基本持平。目前别墅类市场主要集中在城南区曲江新区板块，而就目前曲江新区板块可利用土地资源来说较为有限，因此随着供给量的减少，成交量也呈下滑的态势，随着曲江新区将扩建的利好消息的传出，别墅类物业市场在近两年或将继续看好。

2.4.2 销量走势

    以上报告内容由西安房地产信息网（www.800j.com.cn）研究中心编撰发布，更多内容请点击西安房地产信息网市场分析频道。